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厚几商业规划设计开创者王永磊：商业设计要做到以终为始日期：2020-03-22 来源：作者：汇桔网浏览：430评论：0 核心提示：大咖简介王永磊：厚几机构联合开创者，厚几商业规划设计

　　厚几商业规划设计开创者王永磊：商业设计要做到“以终为始” 日期：2020-03-22 来源：作者：汇桔网浏览：430评论：0 核心提示：大咖简介王永磊：厚几机构联合开创者，厚几商业规划设计开创者，今日机构董事长，国内顶级商业规划设计专家。全经联商业地产委

　　大咖简介

　　王永磊：厚几机构联合开创者，厚几商业规划设计开创者，今日机构董事长，国内顶级商业规划设计专家。全经联商业地产委员会委员，中购联常务理事单位成员，北京建筑大学商业设计研究中心副主任。

　　曾在一流国际设计机构及商业地产龙头企业从事商业规划设计工作十多年，曾参与主持规划设计了2000多万平方米商业综合体项目规划设计，对商业项目总体规划设计，商业建筑设计，商业业态规划设计，商业动线规划设计，商业空间规划设计，商业商品设计，主题街区规划设计，新零售商业设计，商业地产前期进步开发规划设计，商业招商运营规划设计协作等都有着独特的见解和实操经验。是国内不可多得的商业规划设计实战派专家。

　　大咖实录

　　问：能否容易介绍下今日机构的进步定位和生意模块？在行业的角逐优势是什么？

　　答：可以。今日机构是一家以商业项目全程规划+设计服务为主的商业设计服务机构，公司的进步定位是成为中国顶级的商业设计服务综合运营商。当今主要生意模式以商业策划规划定位，商业规划设计，商业建筑设计，商业物业改造设计，商业业态规划，商业楼层规划，商业室内设计，商业主题街区设计，商业零售店及主力店设计，商业集合店设计，商业儿童及娱乐空间设计，商业影院规划及室内设计，商业文化旅游规划设计，特点小镇规划设计等商业专业化设计及项目咨询服务为主。

　　今后今日机构将携手厚几商业大平台在商业设计基础上，以“商业设计+”为核心策略抓手，设计研发革新模式的商业花费生活场景，通过设计环节整理协同“资本，策划，招商，运营，内容（包括文娱IP，儿童IP，艺术IP，餐饮IP，新零售IP，智能IP，健康IP，网红IP，城市民宿IP，群聚社区IP……）”等资源，通过“设计+资本+资源+资产”对国内很多闲置物业和存量资产进行设计升级改造，物业内容充实，资产优化盘活。这个工作任务量大，周期长，需要和资源合作单位协同完成。

　　大家企业开始并没有刻意去强调自己的行业角逐优势，这跟自己的企业文化有关，第一在这个行业大家聚焦于商业设计这个细分范围，在细分范围大家不断做纵深，专注于自己核心专业能力的塑造，对于设计同行来说大家更多是合作，而非角逐。由于之前大量设计单位什么都做，所以样样都会，但样样都不精，所以在商业设计方面大量设计机构其实是很需要与大家合作的，哪怕是请大家做顾问。做足内功，做足专长，做足特点，有自己的核心优势，与同行之间找到差异性和合作点，做到市场，同行，业主方都需要你，自然而然就可以立足于行业，并有肯定行业知名度了。

　　所以今日机构之前很少做市场营销和企业宣传，但行业圈子内的人都了解今日机构，而且大家大多数项目也都是全程委托，因此自己的行业优势其实就是可以专注于某一细分范围，并做强做大，做到必不可少。

　　问：面对风起云涌的综合体和购物中心进步大潮，存量陷入激烈的角逐、增量仍在持续，您是怎么样看待中国购物中心的进步近况和最新趋势的？

　　答：过去几年是城市综合体，购物中心高速进步的几年，大量住宅开发商也都涉足商业地产开发，由于大量优质住宅地块你不做商业配套，很难顺利获得土地，以及部分开发商疯狂模仿对标，对商业地产的片面迷信，造成大量商业项目极其不合适。

　　我之前也一直在呼吁，商业地产是有肯定门槛，用住宅开发的套路去做商业地产开发是很难成功的，其他人能做的不见得人人能做，商业地产是对专业人才有高度需要的。而且大量地方购物中心的开发过于冒进，过度饱和，造成恶性角逐，以至于大量项目到最后都开不了业。

　　商业地产本质上就有很强的金融属性，他对资金投入回报率有肯定的需要，单靠推销现金流造血弥补商业持有物业的方法并不长久，资产价值与运营价值背离，很难保证最后的资金投入回报率。商业地产经过上一轮的疯狂和阵痛，加上新零售革命来临，线上导客本钱增加等原因，使得线下实体商业的逐步回归，商业项目开发也逐步趋于理性。特别是存量物业的盘活，老旧商业的升级改造将逐步成为新的课题。在这种背景下，商业运营将成为资产管理的核心能力，最后都要转化为商业运营服务，为资金投入回报服务。而一些稀缺的，优质的，坪效及运营租金收益高的IP及业态内容也将成为香饽饽。

　　简而言之，一切不符合资金投入逻辑的商业开发最后都很难有好的结果，相信伴随新的生活方法和花费方法的变化，商业逐步完善和回归本质，新的商业也必将开始新一轮兴盛。

　　问：当下城市商业综合体项目的规划设计过程中，差异化，体验感，艺术性等问题已经成为大家关注的热门，无论开发商还是设计师都想方设法去革新，作为厚几商业规划设计开创者，您认为与百货店、专卖店、办公楼、酒店及度假设施等相比，综合体购物中心规划设计的独特要点是什么？怎么样革新才能带来真正的价值？

　　答：严格来讲，以商业运营为主的物业都要算是商业项目，因此百货店，专卖店，办公楼，酒店及度假设施都算是商业项目，因此在此类物业的规划设计中都要遵循他们自己的商业运营规律。

　　那样对购物中心来说，怎么样通过场景的打造产生花费，吸引客流，第一需要有独特的，令人过目不忘的立面设计，建筑立面本身就是大型的昭示性广告，可以让客流吸引进去，另外室内的动线设计要符合“人车场金字塔”动线设计规则，让货流变成阴线，客流变做阳线，客货不交叉，货与场发生暗关系，客与场发生明关系，使客货泾渭分明，各行其道，为客人创造舒服的购物体验，局部要紧节点空间要着重塑造，做出设计亮点。

　　譬如这两年大家也参与了大量主题街区的设计，其实都是在塑造一个可以诱发花费，有体验感和故事情节的场合，而非一个冰冷的购物卖场。革新的价值需要是真正了解商业的运营规律，可以创造出现金用户流量和高收益的租金回报，设计的革新需要为商业运营服务，假如脱离了这一本质，设计的价值很难变现。

　　问：在您的职业生涯中，操刀过商业地产规划设计多年，能否共享一下项目哪些方面的成功令您最认可？对现在商业项目规划中的各种疑难杂症，您最擅长诊断的方向在哪？有没有好的解决方法？

　　答：从业这些年经历大量商业设计项目，最认可我认为分两方面，一方面是设计最认可，另一方面是开始营业运营最认可，其中运营的成功是最令人认可的。好的设计可以达到好的运营成效，这才是设计的价值所在，对于当下商业项目的规划设计中各种疑难杂症，从职业道德上来讲，我最期望他没问题，可以定的好位，招的进商，运得好营，可以健健康康，就像医生对病人的期许一样，但这样很难，一般找得上门的头疼脑热都有病，但我期望经我手的项目从根上能把问题治好，而且不再复发。大量时候项目拿来一看你都替他着急，从土建就有问题，你又不可以需要他把楼炸了重建，怎么办？只能尽力能改则改。

　　大量项现在期规划设计时稍做优化就能降低大量拆改，并且满足后期运营中的各种调改采用，但现在前期设计的不专业造成后期出问题的状况是比比皆是。最好的解决方法就是专业人做专业事，动辄资金投入数亿的项现在期规划设计必须要让专业的团队来操作，而且前期要做好策划定位，招商运营肯定前置分析，这样才能防止少犯错！

　　问：新零售年代下，线上线下融合模式愈来愈受顾客追捧，花费场景化与体验式搭上新零售、新物种的标签更轻易抓住顾客的痛点。相比十年前的商业规划，在设计想法上您发生了哪些改变？

　　答：十年前线上购物刚刚兴起，对传统线下花费还没有这么大的冲击，策划界app厚几商业规划设计开创者王永磊：商业设计要做到“以终为始”而且购物中心还处于稀缺年代，购物中心的规划设计并没有太多参考和依据的准则，整个市场还处于进步阶段。

　　今天不同了，伴随花费形式的多样化，便捷性，体验式，丰富化……等所引发的需要升级和花费升级，大家对于传统的购物场景依靠愈来愈弱，一度线上成了另一个花费主战场，线上线下的角逐多样化，使得购物中心的规划设计中所要分析的内容也愈来愈多了，自动化端口要与网络链接，传统的业态配比模型也要改变，由于你没有好的设计亮点就很难吸引人来。

　　商业规划设计的的思路和想法上需要可以与时俱进，要有好的设计创意，符合花费人群的设计调性把握，并可以塑造出适应于各类新型业态的空间场景。我一直在说要“以终为始”，在商业设计环节的以终为始就是要符合运营的需要，提高运营坪效，将物业价值凸显出来。

　　问：将来十年，您认为行业发展的动向或行业变革值得关注的有哪几种？

　　答：商业如同大潮潮起潮落，瞬息万变，唯一不变的就是变化，这个行业每年都在变化，但说到将来十年的发展的动向，我认为可能会超出很大一部分人的想象，就像10年前大家不可能会想到互联网+会是今天这个样子。

　　我记得十年前，我去商场购物就在考虑，假如有一天可以用手机在家里购物就像在逛商场该多好啊！没想至今这已经不是什么难事了。将来十年伴随科技的进步，人工智能，云数据，VR/AR虚拟现实，全息投影和各种黑科技必将融入到自己的生活和花费场景之中，行业的细分需要愈来愈明显，个性化，定制化花费需要将成为常态，大家对于精神花费的需要愈加旺盛，文化艺术运动体验等精神花费成为主力，精细化的商业设计，运营和内容成为行业主流，将来十年将是国内实体商业扎扎实实修炼内功的十年，相信伴随自己的国家愈来愈兴盛昌盛，生活愈来愈美好幸福，自己的商业环境将会愈来愈完善，愈来愈健全！

　　深圳楼巴科技开创者兼CEO丁霞已与今日机构董事长王永磊，上海悦达悦享商业首席实行官CEO龚威达成共识，联合成立厚几商管公司，承揽厚几商业项目招商推销运营工作。有策划招商运营商业项目合作需要人士，请联系我们。

　　7.7厚几武汉站巡诊会报名（有兴趣的朋友请联系我们哟）

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